У найближчу п’ятирічку Україна визначає чотири основні напрями реформування земельних відносин. Йдеться про цифрову відкритість, встановлення прозорих правил управління, узгодження процедур з нормами ЄС та системний моніторинг. Саме ці елементи вважають фундаментом для очищення сфери від корупції.
За результатами дослідження НАЗК, понад 44% громадян повідомляють про корупційні прояви під час отримання послуг у галузі будівництва та землекористування. Така непрозорість підвищує ризики для бізнесу, оскільки збільшує витрати капіталу й затягує реалізацію будівельних проєктів. Неврегульованість правовстановлюючих процедур та неясні умови угод знижують інвестиційну активність, а неточності у приватизаційних процесах обмежують податкові надходження громад.
Водночас звіт ГО «Разом проти корупції» свідчить про певні позитивні зрушення у виконанні Державної антикорупційної програми у частині земельних відносин за 2023−2025 роки. Зокрема, Уряд уже створив технічні та правові умови для масової ринкової оцінки сільськогосподарських земель, провів незалежний аудит національної кадастрової системи та відновив пілотний механізм реєстрації ділянок землевпорядниками без участі чиновників.
Попри це, системні ризики залишаються невирішеними. Серед них – нечіткі процедури, надмірна дискреція посадових осіб під час формування ділянок, відсутність законодавчої вимоги передавати комунальні землі через електронні аукціони, непрозоре управління державною землею та повільні, дорогі процеси без належної цифрової стратегії.
Загальний прогрес «земельного блоку» ДАП просувався повільно: станом на липень 2025 року було реалізовано трохи більше ніж одну п’яту запланованих заходів, а низку пунктів так і не розпочато.
Нині експерти та НАЗК визначають пріоритети антикорупційних змін на наступні п’ять років. Пропонований напрям включає повну цифрову публічність даних, прозорі механізми управління, відповідність європейським нормам та постійний нагляд за процесами у сфері земельних відносин.
Повна цифрова прозорість
Публічно-правові обмеження на землю мають існувати у відкритих цифрових системах і бути доступними безперервно, а не залишатися у паперових довідках у державних кабінетах. Кожне обмеження повинно реєструватися з чітким набором метаданих, а всі записи мають синхронізуватися з Держземкадастром та іншими пов’язаними реєстрами.
Користувач повинен мати можливість переглянути інформацію до рівня конкретної ділянки, а зміни в реєстрах мають автоматично фіксуватися та відображатися у взаємопов’язаних системах через програмні інтерфейси. Паралельно до всіх реєстрів застосовуються стандарти захисту даних: від доступу за рівнями до маскування чутливих відомостей та реєстрації всіх звернень до системи.
За такого підходу громада, інвестор та держава отримуватимуть ідентичну інформацію без втручання вручну. Успіх цифровізації залежить від технічних спеціалістів, сучасної інфраструктури та узгоджених баз даних. Тому важливими напрямами є реінжиніринг Національної кадастрової системи, наповнення Адресного реєстру та Містобудівного кадастру, а також їх повна інтеграція з ДРРП.
Чіткі правила управління
Коли всі процедури мають цифровий вигляд і є уніфікованими, можливість для маніпуляцій суттєво зменшується. Зміна цільового призначення земель має відбуватися за стандартизованим чеклістом в межах планувальної ієрархії – від комплексного плану громади до детального. Розпорядження державною чи комунальною землею повинно проводитися через конкурентні онлайн-аукціони, за винятком виважено визначених випадків нацбезпеки.
Відступи, передбачені для періоду післявоєнного відновлення, мають автоматично втрачати чинність через два роки, якщо їх не переглянули та повторно не ухвалили. Ідея Державного земельного банку передбачає залучення нереалізованого потенціалу державних земель, проте без чіткої законодавчої вимоги передавати надлишки через Prozorro.Продажі подальший рух активів залишатиметься непрозорим. Оптимальний варіант – незалежне управління та відкритість усіх угод виключно на аукціонах.
Коли правила єдині для всіх та виконуються за алгоритмом, а не за особистими домовленостями, рівень дискреції різко зменшується, а конкуренція за право користування землею стає стандартом.
Гармонізація з нормами ЄС
Українська земельна політика повинна відповідати підходам ЄС. Просторові дані мають бути сумісними з європейськими стандартами, включно з INSPIRE. Містобудівні рішення слід узгоджувати з екологічними нормами та вимогами охорони культурної спадщини. Масова оцінка земель має проводитися на основі міжнародних методик з урахуванням розташування, якості ґрунтів, інфраструктури та екосистемних параметрів.
Перехід від нормативної оцінки до ринкової дозволить збалансувати податкові надходження місцевих бюджетів та забезпечити прозоре нарахування компенсацій при вилученні землі. Практика безоплатної приватизації потребує перегляду, оскільки нестача ділянок робить такий процес непрозорим і перешкоджає реалізації задекларованих прав значної частини населення. Це також виснажує державний земельний фонд.
Моніторинг земельних відносин
Повноцінний і відкритий моніторинг може стати важливим запобіжником корупції. Доступ бізнесу та громадян до інформації про умови користування державною та комунальною землею, ціни продажу або оренди формує розуміння реальних ринкових процесів та ускладнює зловживання.
Публічність допомагає оперативно помічати випадки, коли земля передається за заниженими цінами або коли платежі не надходять до місцевих бюджетів у повному обсязі. Портал моніторингу повинен містити відомості про рішення органів місцевої влади щодо зміни цільового призначення, управління активами, дотримання охоронних режимів для цінних земель та пам’яток. Таким чином система стає не лише майданчиком для даних, а й інструментом контролю та підвищення довіри до державної політики.
Що це дає Україні?
Інтегровані та відкриті реєстри створюють чіткість у питаннях забудови й власності. Єдині правила управління та прозорі електронні аукціони мінімізують тіньові рішення щодо державних земель. Системний моніторинг забезпечує контроль за ринком та зміцнює довіру суспільства до механізмів земельної політики.